Immobilier aux Etats-Unis: tous aux abris !

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Alors que la tendance baissière du marché s’est encore aggravée au troisième trimestre 2008, les professionnels se résignent à vivre une nouvelle année morose.

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Sollicités, tous les grands réseaux d’agences immobilières américaines baissent le rideau. En ce début d’année, aucun professionnel ne souhaite communiquer sur son activité de l’année dernière, et encore moins sur ses prévisions pour celle à venir. Après une longue période de forte croissance, le marché immobilier américain s’est, en effet, retourné à la mi-2006, entraînant dans sa chute l’ensemble du système financier mondial. Rien de surprenant, donc, à ce que les agents immobiliers, si prompts à communiquer en période de hausse des prix – sur le thème du marché qui ne peut que grimper –, se terrent dans le mutisme aujourd’hui. Par rapport à son plus haut de la mi-2006, l’immobilier américain a perdu 21 % de sa valeur à la fin du troisième trimestre 2008, selon la référence du marché outre-Atlantique, l’indice Case-Shiller établi par Standard & Poor’s.

 

« La tendance baissière du marché se confirme, analyse David Clitzer, président du comité des indices de Standard & Poor’s. Les prix des maisons sont retombés à leurs niveaux de mars 2004. Et 14 des 20 régions métropolitaines [de l’étude] ont enregistré de nouveaux records de baisse en pourcentage en octobre. » La chute annuelle moyenne s’établit quant à elle à 16,6 % – un autre record. Aucune région ne semble épargnée par l’effondrement du marché, même si certaines sont plus touchées que d’autres. Selon l’indice de Standard & Poor’s, 14 des 20 régions étudiées ont enregistré à la fin octobre des taux de baisse annuelle des prix à deux chiffres, trois nouvelles villes faisant leur entrée dans ce cercle peu convoité : Atlanta, Seattle et Portland. Phoenix ferme le classement, avec la pire chute annuelle de 32,7 %, suivie de Las Vegas (31,7 %), San Francisco (31 %), Miami (29 %), Los Angeles (27,9 %) et San Diego (26,7 %). À l’autre extrémité, Dallas (-3 %), Charlotte (-4,4 %), Denver (-5,2 %), Boston (-6 %), Cleveland (-6,2 %) et New York (-7,5 %) résistent le mieux. « Même si on ne constate pas encore une contraction aussi sévère que dans la Sunbelt, il semble que le Nord-Ouest et le Sud-Est ne soient pas à l’abri de l’effondrement général du marché immobilier », estime toutefois David Clitzer.

 

Et les perspectives pour 2009 ne sont guère réjouissantes. Selon l’étude « Emerging Trends in Real Estate 2009 » publiée par le Urban Land Institute (ULI) et Pricewaterhouse Coopers, qui s’appuie sur plus de 600 interviews auprès des principaux acteurs du secteur (investisseurs, promoteurs, banques, agents et conseils), « les professionnels du secteur de l’immobilier s’attendent à ce que le marché aux États-Unis touche le fond en 2009 et reste tendu en 2010, avec une baisse continue de la valeur des actifs et une augmentation des défauts de paiements, ainsi que des saisies des biens hypothéqués. » Dans ce cadre, l’annonce de la nouvelle administration américaine visant à débloquer quelque 50 à 100 milliards de dollars (38 à 75 milliards d’euros) afin d’empêcher les saisies de logements dont les propriétaires n’arrivent plus à assumer le remboursement, pourrait apporter un bol d’air. En 2008, 3,1 millions de procédures de saisies immobilières ont été engagées outre-Atlantique – soit près de 8 500 par jour ! L’étude du ULI place Seattle, puis San Francisco parmi les villes les plus attractives sur la base de recommandations d’investissement, et cela malgré des chutes de prix attendues, devant Washington et surtout New York, traditionnellement en tête de liste, mais qui chute à la quatrième position en raison de « l’implosion de Wall Street ».

 

Los Angeles conserve la cinquième place, même si sa banlieue va souffrir de la crise. Las Vegas et Phoenix ont disparu de la liste, tandis que les marchés de Floride sont considérés comme confus. Les marchés du Texas – avec notamment Houston et Dallas – progressent grâce à l’industrie pétrolière. Également dans le top 10 : Boston, Denver et Chicago, qui résiste dans une région en déclin. En ce qui concerne les secteurs, le marché des appartements occupe la première position, suivi par celui de l’immobilier logistique. Quant à l’immobilier d’entreprise, il fait face à sa pire année depuis la récession de 1991-1992. « L’immobilier d’entreprise a été le dernier segment à entrer dans la crise, constate Tim Conlon, associé en charge du secteur immobilier américain chez PricewaterhouseCoopers. Il la ressentira pleinement en 2009 et sera certainement le dernier à en sortir. »