Immobilier israélien: le spectre de la « bulle »

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Conséquence directe d’une économie en plein essor, les tarifs de l’immobilier ont bondi de 16,3 % en un an. Israël a commencé à prendre des mesures pour tenter de répondre à la demande croissante en logements et stabiliser les prix.

Le « New York Observer » n’a pas hésité à comparer Israël à Dubaï, en référence à l’envolée des prix immobiliers. Exagéré ? Dans l’État hébreu, les prix ont fait un bond de 16,3 % durant les douze derniers mois. Selon le guide américain « Global property », le pays a affiché en 2010 la troisième plus forte hausse du secteur sur le plan mondial, avec une augmentation (hors inflation) de 13,4 %. De quoi faire planer sur le marché israélien la menace d’une bulle immobilière ? Avocat basé à Jérusalem, et conseiller du commerce extérieur de la France en Israël, Philippe Koskas ne croit pas à ce scénario. « La hausse des prix immobiliers repose sur des fondamentaux. Non seulement, ce mouvement reflète la bonne santé de l’économie israélienne et l’émergence d’une classe sociale très aisée, qui a fait fortune dans le commerce ou le high-tech, analyse-t-il, mais elle illustre une réelle appétence du marché local : Tel-Aviv, en particulier, est devenue une ville demandée dans le monde entier ! »

 

Une simple promenade dans le quartier huppé de Tzameret suffit pour s’en convaincre : la skyline de Tel-Aviv n’en finit pas de s’étendre. Les tours Akirov voisinent désormais avec les tours de luxe Yoo ou Manhattan. Les prix à Tel-Aviv ont augmenté de 46 % depuis la fin 2008. À Jérusalem, cette hausse s’est établie à 15 % avec un prix moyen de 415 000 dollars (316 089 euros) par logement… Mais dans les deux villes, le prix de l’immobilier est supérieur de 40 % à la moyenne nationale. Et la plupart des Israéliens sont confrontés à la pénurie de logements neufs, ainsi qu’au renchérissement des prêts hypothécaires. Pour faire baisser les prix, les pouvoirs publics ont récemment adopté un plan d’urgence. Parmi ces mesures, l’abaissement de la taxe sur les plus-values foncières et des réductions sur les achats de terrains accordés aux promoteurs. Enfin, pour décourager l’achat d’un bien immobilier à des fins d’investissement, l’impôt foncier payé pour l’achat d’un deuxième et troisième appartement sera revu à la hausse. De quoi éloigner le spectre de la bulle ? « Les professionnels de l’immobilier redoutent surtout la cherté du crédit, pointe Philippe Koskas. Et ce alors que les banques israéliennes prêtent peu, obligeant les particuliers à fournir un apport personnel de l’ordre de 40 % de la valeur du logement qu’ils souhaitent acquérir ! »

 

 

3 questions à :
Alfred Akirov – Président du groupe immobilier Alrov et président de la Chambre de commerce et d’industrie Israël-France.

 

Quelle est votre analyse du marché israélien de l’immobilier ?
« En Israël, 90 % de l’achat immobilier provient de la demande locale. Les Juifs du monde entier soutiennent ce marché, mais leurs transactions se portent sur le segment haut de gamme. Dans l’ensemble, je ne vois pas de composante de  » bulle « , ne serait-ce que parce que les banques sont très parcimonieuses dans leur politique de prêt ! »

 

Quels sont les projets initiés par Alrov en Israël dont vous êtes le plus fier ?
« Indiscutablement, les trois tours bleues Akirov situées au nord de Tel-Aviv et le complexe Mamilla à Jérusalem. Avec le premier projet, notre groupe a lancé en quelque sorte la mode des gratte-ciel à Tel-Aviv. Avec l’ensemble Mamilla, composé d’un hôtel et d’une galerie marchande à ciel ouvert, nous avons régénéré l’un des quartiers phare de la capitale. Mais pour ces deux projets, il aura fallu attendre entre 8 et 9 ans avant d’obtenir les autorisations nécessaires… Des délais décourageants pour tout investisseur. »

 

C’est pourquoi vous misez en priorité sur l’international ?
« Aujourd’hui, Alrov y réalise 75 % de son activité. Le marché israélien est dynamique, mais les pouvoirs publics ne libèrent pas assez de terrains pour les opérateurs du tourisme. Notre groupe pourrait construire 1 000 chambres d’hôtel supplémentaires à Tel-Aviv, mais cela n’est pas possible. Du coup, nous avons investi dans l’immobilier d’affaires et les centres commerciaux en Hollande, au Royaume-Uni et en Suisse. Tandis qu’en France, Alrov a acquis l’an dernier (ndlr : pour 145 millions d’euros) le Lutetia, l’un des plus beaux palaces parisiens ».