Immobilier: Paris rassure encore

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Toujours moins cher que sa concurrente Londres, Paris est également la ville la moins risquée pour les investisseurs. C’est ce que révèle une récente étude du cabinet PricewaterhouseCoopers.

Moins exposé que Londres à la crise financière actuelle, Paris se place en 5e position dans le classement des villes les plus attractives du cabinet PricewaterhouseCoopers (PwC) et Urban Land Institute (ULI). Celui-ci s’appuie sur l’interview de 500 acteurs de poids (investisseurs, sociétés foncières et immobilières, banques, etc.). « Nous avons bouclé nos travaux à la fin du mois de février 2008. Ce qu’il faut retenir cette année, ce sont les premières places de notre classement des villes recommandées à l’investissement et au développement : Moscou et Istanbul », indique Jean-Baptiste Deschryver, coresponsable de l’activité audit immobilier de PwC. Elles ne se positionnent pourtant qu’en 27e et 23e place dans le classement des villes les moins risquées inclu dans l’étude. « Les investisseurs souhaitent se tourner vers de nouveaux marchés et diversifier leurs actifs, tout en étant conscients d’une prise de risque plus élevé. » En revanche, la capitale française conserve sa position de leader des villes sûres grâce à sa diversité sectorielle, qui atténue les risques de baisse de prix.

 

À Londres, classé 15e pour les recommandations d’investissement (2e en 2007) et 9e pour les risques, les prix ont baissé de 10 % en 2007, le phénomène s’étant accentué au quatrième trimestre. Autre facteur favorable à Paris : la relative rareté de l’offre. « Le marché parisien se caractérise par un faible taux de vacance dans les quartiers recherchés. » Dans le quartier central des affaires (QCA), il s’élève seulement à 3,4 % (4,7 % au quatrième trimestre 2006). Mais cette étude ne se compose que d’intentions photographiées « sur l’instant ». Elle ne tient pas vraiment compte de « l’attentisme des investisseurs, observé au Marché international des professionnels de l’immobilier (à Cannes au mois de mars, ndlr) » par Jean-Baptiste Deschryver. « À Paris comme ailleurs, les volumes seront moins importants en 2008 qu’en 2007. Sur les prix, en revanche, la secousse financière ne devrait pas avoir d’impact. Il s’agira essentiellement d’une réduction d’activité. » En mars dernier, IPD France et l’agence régionale de développement de Paris-Ile-de-France (ARD) ont publié la 5e édition de leur « Anticipations de marché pour 2008 et 2009 » en matière d’investissement francilien. Ils révèlent que « les prévisions d’arbitrage des investisseurs interrogés(1) portent majoritairement sur les bureaux : sur 100 euros investis, 78 euros seront destinés à l’achat et 28 euros à la vente. Les autres produits immobiliers ne recueillent que 7 euros des intentions d’achat maximum ». Les auteurs de l’étude ont observé des objectifs moins risqués qu’en 2007.

 

« Les investisseurs sont toujours intéressés par des opérations risquées, mais semblent attendre pour mieux acheter. (…) Ils préfèrent miser sur des actifs en développement, dont certains n’arriveront sur le marché que dans un ou deux ans. » Conséquence directe de la restriction de l’accès aux crédits, 25 % des investisseurs interrogés affirment ne pas vouloir s’endetter en 2008. « En 2007, 90 % des répondants avaient l’intention de financer leurs investissements via l’emprunt. » Et 65 % de ceux qui comptent s’endetter « anticipent un niveau d’endettement inférieur à 60 % ». « L’Ile-de-France et les bureaux ont été respectivement la région et le produit les plus recherchés » en France l’an passé, indique le rapport « Les marchés immobiliers 2007, perspectives 2008 » du Crédit foncier. « Au sein de la “région capitale” (75 % des placements), les secteurs de l’Ouest parisien (croissant ouest, Paris QCA, La Défense), conservant l’attrait d’une maturité rassurante, ont continué d’attirer la majorité des investisseurs. »

 

(1)Trente interviews ont eu lieu. Profil : 74 % d’investisseurs français et étrangers (allemands, nord-américains, britanniques, espagnols, irlandais, néerlandais, etc.) et autres acteurs (experts, banques, etc.).

 

Le luxe en pleine forme
À Paris comme ailleurs dans le monde, le luxe se porte très bien. L’immobilier ne déroge pas à la règle. Dans le haut de gamme, la valeur minimale des biens pour moitié du volume des ventes s’élève à 2 millions d’euros. Ce marché de niche est porté par la clientèle étrangère, de plus en plus jeune, qui achète beaucoup et vite. Selon la dernière étude des agences Daniel Féau, l’augmentation du nombre des milliardaires dans les pays pétroliers ou émergents contribue à expliquer la croissance des ventes parisiennes. S’y ajoute la relative modestie des prix en comparaison de New York, Genève, Beverly Hills, Monaco ou Zurich. Les Français acheteurs sont surtout des expatriés. Avec 98,5 % des transactions comprises entre 2 et 4 millions d’euros (10 700 euros le mètre carré) et la totalité de celles à plus de 4 millions d’euros (16 500 euros le mètre carré), les « beaux quartiers » recueillent l’essentiel des fruits de ce marché de niche. Grossièrement, il s’agit de quelques rues situées dans dix arrondissements (du Ier au VIIIe, XVIe et XVIIe). Ce que recherchent avant tout ces propriétaires fortunés ? Des espaces verts de qualité (parc Monceau, jardins des Tuileries et du Luxembourg), des vues emblématiques (tour Eiffel, quais de Seine, Invalides) et les apparats du luxe (moulures, vastes pièces de réception, boiseries).

 

L’atout régional
Si Paris sait attirer entreprises et investisseurs, elle le doit en partie à l’attractivité de sa région – et réciproquement. L’Ile-de-France dispose d’une offre de 49 millions de m2 de bureaux, 30 millions de m2 de locaux d’activité et 29 millions de m2 d’entrepôts. Selon l’agence régionale de développement de Paris-Ile-de-France, 4 millions de m2 ont été commercialisés en 2007, dont 2,7 millions de m2 de bureaux, « le plus important volume de transactions enregistré en Europe ». Investisseurs et entreprises internationaux ont toujours un faible pour le quartier central des affaires (QCA) avec ses adresses prestigieuses (Opéra, Boulevard Haussmann, Champs-Élysées…) et ses 430 000 m2 d’offres prévues d’ici la fin 2009. Mais Paris-Ile-de-France a répertorié 24 territoires majeurs et en devenir. Depuis quelques années, la région est engagée, comme le Grand Londres, dans une démarche d’innovation. Elle entend « s’imposer en tant qu’écorégion exemplaire » : 50 projets ont été labellisés « Démarche HQE » (haute qualité environnementale), et le processus est en cours pour une vingtaine d’autres. Symbole de cette démarche, la tour de bureaux CB31 (210 mètres), à La Défense, en cours de rénovation, deviendra la plus haute d’Ile-de-France en 2010. www.paris-region.com

 

Tour Signal
Cinq architectes sont en lice pour la réalisation d’une nouvelle tour à La Défense, Signal : Jacques Ferrier (Hermitage Immobilier), Sir Norman Foster (Compagnie La Lucette), Daniel Libeskind (Orco property Group), Jean Nouvel (Medea/Layetana Desarollos Immobiliaros) et Jean-Michel Wilmotte (Bouygues Immobilier/Centuria). Signal, qui verra le jour en 2015, sera économe en énergie, haute de 300 mètres et multi-usage (bureaux, logements, hôtel, magasins, musée…). D’ici là, le quartier d’affaires se renouvellera grâce à l’arrivée d’une douzaine de buildings. Au total, 450000 mètres carrés de bureaux et 100 000 mètres carrés de logements seront construits. Les résultats seront annoncés le 26 mai.

 

Vieux beau
Après un premier centre d’affaires très haut de gamme, inauguré fin 2007 rue Beaujon (VIIIe arrondissement), Argyll en ouvrira un second courant 2008. La société de Morgan Stanley Real Estate (acquise en 2005) a choisi de s’installer dans un quartier prestigieux, quitte à dépenser 5 millions d’euros pour rénover les lieux. Par souci de discrétion, Argyll n’affiche aucune marque dans le centre d’affaires. L’espace, qui s’étend sur 1 725 m2, est composé de 33 bureaux, salles de réunion, salles de bains, cuisine approvisionnée par un traiteur, club-room avec service d’hôtellerie haut de gamme et jardin avec salon d’extérieur.

 

Ecoquartiers
« Le patrimoine bâti de l’habitat et du tertiaire est à l’origine de 27 % des émissions de gaz à effet de serre à Paris. » Face à ce constat, la Ville de Paris s’est engagée, à travers son « plan climat » (adopté au Conseil de Paris en octobre 2007), à ce que « l’impact environnemental de ses bâtiments soit le plus faible possible ». Pour la construction neuve, elle préconisera notamment le niveau de consommation d’énergie de 50 kWh/an/m2. Paris s’est aussi engagé sur des programmes d’urbanisme « à neutralité carbone dans les ZAC futures, en associant aux techniques les plus poussées en matière d’isolation et de récupération de chaleur des dispositifs de production d’énergies renouvelables ». Plusieurs quartiers sont d’ores et déjà concernés.

 

Minis palaces
Le groupe britannique City Lofts a lancé à Paris son concept de « résidences d’appartements de prestige avec services ». À deux pas des Champs-Élysées, un immeuble haussmannien propose aux propriétaires une gamme de prestations de type grand hôtel : voiturier, hall fastueux, concierge disponible 24 heures sur 24, maîtres d’hôtel et femmes de chambre sur demande, espace gym… L’immeuble comprend une quarantaine d’appartements, allant du studio au 6 pièces de plus de 200 m2, ainsi qu’une cour intérieure. La décoration a été confiée au cabinet Conran & Partners. Inédit en France.

 

Prix en hausse
Début avril, les notaires parisiens ont publié un bilan salé de l’immobilier. Selon eux, le rythme annuel de progression des prix a atteint 10,5 %au quatrième trimestre 2007, (9 % au troisième trimestre). Désormais, tous les arrondissements dépasseraient les 5 000 euros par mètre carré, (6 364 euros pour l’ensemble de la ville).

 

Portail malin
Le site HBS Research permet aux entreprises de cartographier plus de 150 000 immeubles d’entreprise dans la région parisienne. Il les localise sur un plan, renseigne sur leurs propriétaires, occupants, permis de construire… Pour aboutir, le projet a été soutenu par Oséo, le réseau Entreprendre et Croissance Plus. Les informations sont vendues sous forme d’abonnement (entre 3 000 et 21 000 euros par an). www.hbs-research.com