La reprise de l’immobilier aux États-Unis dope les marchés

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Au 10 mai, le CAC 40 a repris près de 32 % depuis son plus bas récent. Cette euphorie doit cependant être temporisée. Depuis le top de 2007, le 1er juin 2007 à 6 168,15 au lieu d’avoir perdu 59 %, le CAC 40 ne perd désormais plus « que » 46 % de sa valeur. Les nouvelles interprétées comme une amélioration de l’immobilier sont au cœur de cette énorme hausse des marchés.

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Les foreclosure – ou saisies – sur les ventes de logements anciens ont déclenché l’hystérie des traders. Mais voilà, lorsqu’on y regarde de plus près, on s’aperçoit que ce chiffre est considérablement gonflé par les ventes des saisies immobilières. Selon le Zillow Real Estate Market Reports, « sur les douze derniers mois, une vente immobilière sur cinq (20 %) est une saisie et un propriétaire sur six (17 %) a un capital à rembourser supérieur au prix de sa maison. » L’impact sur le niveau de vie des citoyens américains est immense. Depuis des années, l’immobilier est la « vache à lait » du consommateur américain. Chaque nouvelle hausse des prix de l’immobilier était prétexte à réemprunter en revalorisant l’hypothèque initiale. Ce processus « d’extraction de la valeur » (cash extraction ou equity with-drawal) a permis ainsi aux ménages américains de continuer à maintenir leur consommation à un niveau élevé.

 

Mais dès lors que les prix de l’immobilier baissent, ce petit jeu n’est plus possible avec une hypothèque globale de 10 500 milliards de dollars (7 700 milliards d’euros), qui dépasse la valeur des biens hypothéqués (environ 8 500 milliards de dollars, soit 6 300 milliards d’euros, selon T2 Partners). Plus grave encore : les difficultés des entreprises se traduisent par la résiliation de baux commerciaux et au final, par la mise en vente d’immeubles commerciaux (bureaux, entrepôts…), dont les propriétaires se retrouvent exactement dans la même situation que les ménages américains. Et là où l’affaire se corse, c’est que ces prêts immobiliers commerciaux représentent au total près de deux fois et demi la taille des prêts subprimes, qui ont défrayé la chronique en 2007 et 2008 (plus de 4 000 milliards de dollars, soit 2 900 milliards d’euros, contre à peine 1 500 milliards de dollars pour les subprimes, soit 1 100 milliards d’euros). Si vous y ajoutez les prêts Alt-A, environ 2 300 milliards de dollars (1 690 milliards d’euros), vous avez une véritable bombe qui se prépare.