L’immobilier, « valeur-refuge » selon le cabinet Élysée Consulting

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Franck Bodet et Stéphane Legendre, fondateurs d’Élysée Consulting – Founders of Élysée Consulting (Photo : D.R.)
La gestion de patrimoine par des cabinets de conseil indépendants a l’avantage de ne pas être prisonnière d’une logique commerciale, contrairement à celle pratiquée par les banques. C’est donc une forme de gestion indépendante proposée depuis dix ans par le cabinet Élysée Consulting.

Diplômé en droit des affaires, Stéphane Legendre, 40 ans, commence sa carrière en 1994 au sein d’une banque d’affaires anglaise (Fleming Finance, devenue aujourd’hui JP Morgan) en qualité de conseil en gestion d’actifs et ingénierie fiscale. De 1997 à 2001, il occupe la fonction de responsable commercial au sein d’un grand cabinet de conseil en gestion de patrimoine parisien. Il rencontre Franck Bodet, 43 ans, diplômé d’une école de commerce. Partageant la même éthique et déontologie de leur métier, ils décident de fonder le Cabinet Élysée Consulting en 2002, en respectant un principe fondamental d’indépendance en matière de conseil et ce, depuis la création de leur société de conseil en gestion de patrimoine.

 

Commerce International : Pourquoi avoir fondé Élysée Consulting il y a dix ans, c’est-à-dire à une époque où la conjoncture économique était très difficile ?

 

Stéphane Legendre : « La gestion de patrimoine englobe plusieurs activités très différentes et souvent décorrelées entre elles. J’ai toujours considéré qu’un pessimiste voit la difficulté dans chaque opportunité, alors qu’un optimiste voit l’opportunité dans chaque difficulté. Notre métier consiste justement à analyser la conjoncture et à en extraire les possibles opportunités. De par cette approche, nous favorisons toujours, pour nos clients, au sein d’Élysée Consulting un ou des secteurs d’investissement pouvant offrir un potentiel de développement ou de plus-value, au détriment de ceux présentant un risque ou peu de perspectives encourageantes. Ainsi il y a dix ans, l’immobilier était encore sous-évalué, alors que les marchés financiers s’étaient appréciés de manière excessive – il s’en est suivi l’explosion de la bulle Internet à partir de mars 2000. Nous vivons aujourd’hui une situation différente avec des prix dans l’immobilier qui n’ont cesser de grimper depuis cette période, avec une hausse particulièrement forte entre 2003 et 2006, de près de 14 % en moyenne par an. Malgré certaines idées reçues, nous pensons que, comme tout marché, l’immobilier est amené un jour ou l’autre à revenir à une réalité économique (hausse des taux d’intérêt, écart de plus en plus grand entre le pouvoir d’achat des acquéreurs et le prix de l’actif immobilier, suppression des avantages fiscaux dans ce secteur…). Nous ne pouvons non plus ignorer que, plus la bulle est importante (quel que soit le secteur), plus son explosion est forte et brutale. Pour autant, dans ce contexte tendu pour l’immobilier traditionnel, le secteur de l’immobilier commercial spécialisé – les EHPAD, les établissements d’hébergement pour personnes âgées dépendantes, par exemple – présente de nombreux avantages, à commencer par une valorisation des actifs à ce jour très correcte, une rentabilité élevée et une fiscalité attractive. Les marchés financiers également offrent une réelle opportunité d’investissement et cela depuis la crise de 2008, à condition bien évidemment de prendre certaines précautions quant au choix de l’allocation tant sur le plan géographique que sectoriel. Nous offrons à ce jour à notre clientèle un accès à l’ensemble des OPCVM (SICAV et FCP) représentés sur le marché, soit près de 14 000 fonds à notre disposition. Cette grande richesse en approvisionnement de supports d’investissement financier nous permet de bâtir une stratégie d’allocation d’actifs des plus performantes, et surtout parfaitement adaptée à la conjoncture. Nos clients bénéficient ainsi dans ce domaine de notre expertise indépendante en termes de conseil en allocation d’actifs (choix des fonds proposés) et de suivi indispensable de leurs portefeuilles (arbitrages et actes de gestion divers). »

 

En tant que cabinet de conseil en gestion de patrimoine, quels métiers exercez-vous ?

 

S. L. : « Élysée Consulting est un cabinet de conseil en gestion de patrimoine qui travaille à partir d’une approche globale de sa clientèle en tenant compte des particularités que celle-ci comporte. En l’espèce, notre métier suppose une relation intuitu personae (personne physique et non entité morale ou société, ndlr) très forte en accord avec les desiderata de chacun, car nous sommes aujourd’hui confrontés à des situations patrimoniales de plus en plus complexes. En effet, nous faisons face à des problématiques à la fois d’ordre conjoncturel (environnement juridique, fiscal et financier en constante évolution) et sociologiques (démographie galopante posant de réels problèmes de financement des retraites, multiplication des familles recomposées, instabilité professionnelle…). Élysée Consulting est à même d’accompagner sa clientèle dans les domaines fondamentaux de la gestion d’un patrimoine que sont la restructuration partielle ou globale, l’élaboration d’une stratégie successorale adéquate et optimisée fiscalement, un conseil en allocation d’actifs indépendant et adapté à la conjoncture des marchés financier, et enfin dans l’optimisation de la fiscalité globale (impôt sur le revenu, ISF…). »

 

Pourquoi choisir Élysée Consulting plutôt qu’un autre cabinet ou une banque ?

 

S. L. : « Notre principale force repose sur l’indépendance du cabinet. En effet, Élysée Consulting n’a aucun lien capitalistique avec une banque, une compagnie d’assurance, une société de gestion d’actifs ou un tout autre organisme financier. Cette indépendance garantit à notre clientèle une parfaite objectivité indispensable à la pertinence du conseil. Nous pouvons ainsi nous adapter idéalement au profil et à la demande du client dans son seul intérêt et sans subir une quelconque pression commerciale dictée par un établissement financier. Le conseil dans les banques répond avant tout à une pure logique de commercialisation de “produits maison” laissant de ce fait peu de place à une objectivité pourtant nécessaire dans ce domaine. De plus nos compétences se sont très nettement élargies au fil des années et englobent désormais une parfaite maîtrise de l’ensemble des activités fondamentales dans le conseil en gestion de patrimoine, à savoir le droit fiscal (traitement de l’impôt sur le revenu, de l’ISF ou de la fiscalité sur les revenus du patrimoine, création de structures sociétaires de types SARL de famille, SCI…), le droit social (optimisation de la rémunération du dirigeant, bilans retraite, prévoyance…), le droit des assurances (maîtrise de la fiscalité et de la réglementation de l’assurance-vie, du PEA et tous autres produits financiers complexes), le droit international (traitement fiscal et social des expatriés) et la comptabilité d’entreprise (évaluation, cession et transmission de l’entreprise, optimisation de sa fiscalité avec la mise en place d’une stratégie dédiée). »

 

Dans votre métier, quelle approche développez-vous auprès de la clientèle ?

 

S. L. : « Notre processus de travail s’accomplit en 4 phases essentielles. Tout d’abord, l’audit : nous réalisons un entretien permettant une découverte détaillée de la situation personnelle de nos clients. L’ensemble des paramètres d’ordre familial, professionnel, fiscal, successoral et patrimonial (actifs et passifs de toute nature) sont pris en compte. Nous répertorions également les objectifs de nos clients, ainsi que ses problématiques, appétences et réticences. Puis vient le diagnostic : notre analyse de la situation personnelle permet d’extraire les atouts et les faiblesses du patrimoine constitué à ce jour. Nous relevons lors de cette phase d’analyse les incohérences et priorités absolues en termes de restructuration ou de développement possible du patrimoine de nos clients. Ensuite, les préconisations : une phase durant laquelle nous développons nos suggestions à partir d’une stratégie patrimoniale en corrélation avec les objectifs du client. Les thèmes essentiels et usuels sont : créer un complément de revenus en vue de la retraite, réduire le poids global de la fiscalité, optimiser la gestion des actifs financiers, transmettre dans les meilleures conditions, obtenir un conseil sur l’organisation juridique du patrimoine et d’une manière plus générale, et bénéficier de nos compétences pour la gestion globale du patrimoine actuel et futur. Enfin, le suivi : une phase durant laquelle nous accompagnons nos clients sur l’ensemble des formalités (notamment leurs déclarations fiscales…), des besoins ou des problématiques que ceux-ci peuvent rencontrer tout au long de leur vie (divorce, succession, changement de situation professionnelle…). »

 

Quels sont, d’après vous, les principaux risques liés à la défiscalisation ?

 

S. L. : « C’est une question cruciale. En effet, le législateur a, depuis près d’un siècle (loi sur les monuments historiques, votée en 1913), toujours privilégié en France le secteur de l’immobilier à usage locatif avec anciennement les lois Pons, Méhaignerie-Quilès, Périssol, Besson, Robien, Malraux… Celles-ci ont été remplacées depuis – ou parfois maintenues – par les lois Girardin, Scellier, Bouvard, sans oublier le statut de loueur en meublé professionnel ou non professionnel (LMP-LMNP). L’investisseur soucieux d’optimiser sa fiscalité est donc très dépendant du secteur de l’immobilier et des risques qu’il comporte. Trop souvent encore, en France, l’investisseur tombe dans le piège consistant à le focaliser volontairement sur l’avantage fiscal procuré par l’investissement en occultant ainsi les règles de bon sens prévalant dans ce secteur. Les risques étant dans ce cas de surpayer le bien (parfois à hauteur de l’avantage fiscal), de rencontrer de sérieuses difficultés de location (des villes françaises sont sinistrées sur le plan locatif avec une surabondance de biens proposés) et, évidement, d’éprouver de réelles difficultés pour revendre dans de bonnes conditions. Le secteur est d’autant plus sous tension que les prix sont à un niveau particulièrement élevés sur le plan national, laissant pour l’investisseur encore moins de place à l’erreur quant au choix du bien. Pour autant, les opportunités qu’offre ce secteur en termes de levier d’optimisation du patrimoine ne peuvent être négligées. Nous nous inscrivons donc dans une démarche totalement antinomique permettant à nos clients d’acquérir par notre biais un bien de qualité à vocation patrimoniale en utilisant une partie de leur fiscalité pour en faciliter le financement. Pour Élysée Consulting, la défiscalisation est un levier de développement intéressant sur le plan patrimonial, mais certainement pas une fin en soi. »

 

Quel secteur d’investissement privilégiez-vous en matière d’optimisation fiscale ?

 

S. L. : « Nous nous intéressons particulièrement à l’immobilier locatif dès lors que les produits présentent toutes les caractéristiques indispen-sables au bon déroulement de l’investissement. Depuis plus de trois ans, face aux tensions des prix immobiliers, nous avons également renforcé notre conseil sur le secteur de l’immobilier commercial, qui présente l’avantage indéniable de ne pas avoir subi la même envolée des prix que celui de l’immobilier locatif traditionnel. Nous avons développé notamment un réel savoir-faire dans le montage d’opérations dans le secteur des résidences médicalisées pour personnes âgées dépendantes (tant pour les particuliers que pour les entreprises). Ce domaine d’activité offre à nos yeux une forte visibilité compte tenu du vieillissement de la population française, de la progression de la dépendance qui inévitablement l’accompagne et du déficit très important d’infrastructures capable de traiter des pathologies de plus en plus lourdes : les statistiques prévoient d’ici 2030 près de 27 % de personnes âgées de plus de 65 ans dans la population française et près d’1,2 million de personnes atteintes de la maladie d’Alzheimer dès 2020, sachant qu’à l’horizon 2050 1 habitant sur 3 sera âgé de 60 ans ou plus, contre 1 sur 5 à ce jour, ce qui veut dire aussi 4,2 millions de personnes âgées de plus de 85 ans, contre 1,1 million aujourd’hui. Nous sommes de plus en plus dans une problématique de constitution de revenus complémentaires pour pallier la baisse attendue des prestations de retraite. Cette solution offre les meilleures conditions pour atteindre cet objectif essentiel pour le grand nombre de nos clients. Nous allons donc privilégier l’investissement dans les EHPAD qui ont le triple avantage de présenter, premièrement, une rentabilité supérieure aux biens immobiliers traditionnels, deuxièmement une facilité de gestion et une sécurité des revenus perçus dans le cadre d’un bail commercial, enfin, une fiscalité particulièrement attractive. »

 

Quels sont donc les atouts principaux d’un bien immobilier ?

 

S. L. : « Un bien immobilier vaut tout d’abord par son emplacement, mais pas uniquement. Nous avons chez Élysée Consulting une conception purement patrimoniale de la défiscalisation qui repose pour l’essentiel sur la qualité intrinsèque de l’investissement et non sur le seul attrait d’une défiscalisation. Sachant que le sous-jacent principal est l’immobilier, nous expertisons avec précaution pour chaque produit proposé à nos clients les fondamentaux indispensables de ce secteur, à savoir l’emplacement (principalement en Île-de-France), la qualité de construction (prestations, renommée du promoteur), la mixité locative (répartition harmonieuse entre propriétaires et locataires au sein de la résidence), le potentiel de rendement et de plus-values à terme. À cela s’ajoute, surtout, une étude précise sur le prix des biens proposés afin que ceux-ci correspondent à la réalité du marché. Concernant le secteur de l’immobilier commercial, nous sommes particulièrement vigilants quant à la signature de l’exploitant gestionnaire de l’établissement. Nous n’accordons notre confiance qu’aux grands groupes dominant leur secteur afin de garantir la pérennité des revenus sur l’investissement. »

 

Comment expliquer que l’immobilier revienne à la mode dans le milieu de la défiscalisation ?

 

S. L. : « La loi Scellier, issue de la réforme de la loi Robien, a été mise en place lors de la loi de finances de 2009. Le législateur cherchait à redynamiser le secteur de l’investissement locatif qui avait énormément souffert en 2008 avec une diminution de près de 43 % du volume des transactions immobilières dans le neuf, et donc un stock de biens très important à cette période. Aujourd’hui, avec la loi Scellier, l’objectif est plus qu’atteint avec près de 60 % des transactions dans le neuf effectuées dans le cadre de ce dispositif fiscal. Cet engouement conduit parfois à une surévaluation des biens immobiliers du marché. Il existe un réel décalage entre le contexte économique et l’évolution des prix, qui ont gagné entre 15 et 20 % ces deux dernières années. Ce décalage résulte de la fiscalité attractive de la loi Scellier, mais aussi des taux d’intérêts sur les emprunts qui sont historiquement bas. Il ne faut pas non plus négliger la passion très française pour l’immobilier. Le dispositif Bouvard, dédié à l’immobilier commercial, connaît également un très grand succès depuis près de 18 mois sans pour autant subir pour l’heure la même tension sur les prix. Cela s’explique, entre autres, parce que ce secteur reste plus confidentiel en termes de diffusion sur le marché de l’immobilier d’investissement. »

 

Pensez-vous que le conseil en gestion de patrimoine par des cabinets indépendants comme le vôtre va se développer ?

 

S. L. : « En France, il existe près de 3 500 cabinets de conseil en gestion de patrimoine, dont près de 25 % en Île-de-France et 15 % en PACA. Ils ne détiennent que 10 % du marché de la gestion de patrimoine, contre 90 % pour les banques et autres réseaux. Mais leur part de marché ne cesse de progresser et devrait rejoindre à terme celles des cabinets indépendants chez nos voisins européens : les cabinets indépendants possèdent 35 % du marché de la gestion de patrimoine en Allemagne (250 000 cabinets environ), 60 % au Royaume-Uni (50 000 cabinets) et 35 % dans les pays scandinaves. Cela augure de belles perspectives de développement. En France, les cabinets de conseil en gestion de patrimoine n’existent que depuis 30 ans et sous le poids d’une réglementation très stricte et complexe. Nous regroupons au sein de notre activité 4 statuts ou métiers : conseil en investissement financier, démarcheur bancaire et financier, agent immobilier et courtier en assurances. Il n’est pas toujours aisé, ni à la portée de tous, d’avoir les compétences juridiques exigées par la réglementation pour l’exercice de ces différents statuts. »

 

Quels sont les objectifs d’Élysée Consulting pour l’avenir ?

 

S. L. : « Le secteur se développant de façon exponentielle, nous avons prévu à court terme un pôle dédié à la gestion de fortune pour répondre aux exigences d’une partie de notre clientèle. Cela passera par la mise en place d’un certain nombre de valeurs ajoutées telles qu’un family office, un accès juridique spécialisé, un accès à des solutions fiscales, juridiques et financières innovantes… Ce pôle nous permettra de nous positionner sur un segment occupé par les banques privées en apportant comme valeur ajoutée notre incontestable indépendance, gage d’un accès pour les clients à des produits sélectionnés dans leur strict intérêt. Au final, dans la gestion de patrimoine, les investisseurs ont réellement besoin de conseils adaptés à leur situation et d’accéder à des produits personnalisés de qualité. Pour cela, il est primordial que les clients s’adressent à des sociétés indépendantes et structurées afin qu’ils soient accompagnés avec professionnalisme sur toutes les problématiques d’ordre patrimoniales, fiscales et juridiques. »
Plus d’informations sur www.elysee-consulting.fr

 

Chiffres clefs
– Fondé en 2002 par deux associés, Stéphane Legendre et Franck Bodet
– 18 collaborateurs
– Plus de 850 clients
Source : Élysée Consulting – décembre 2010