Züblin Internationale France: l’immobilier de bureaux autrement

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Photo : D.R.
La filiale française du groupe Züblin a misé sur des acquisitions d’immeubles situés dans des quartiers d’affaires attractifs. Et joue la carte du développement durable.

Créée en janvier 2006, Züblin Immobilière France est une société foncière qui a vocation à investir dans l’immobilier de bureaux à des fins locatives. Cotée sur le compartiment C d’Euronext Paris depuis mars 2006, elle a opté pour le statut de société d’investissements immobiliers cotée (SIIC).
Institué par la loi de finances du 30 décembre 2002, ce statut est octroyé sous certaines conditions : l’actionnaire principal doit détenir moins de 60 % du capital de la société, les activités annexes à l’immobilier doivent représenter moins de 20 % du chiffre d’affaires de celle-ci, et au moins 85 % du résultat d’exploitation et 50 % des plus-values nettes réalisées sur les cessions d’immeubles doivent être distribués aux actionnaires. En contrepartie, une SIIC est soumise à un régime fiscal avantageux : elle ne s’acquitte d’aucun impôt sur les sociétés (seuls les dividendes perçus par les
actionnaires sont soumis à imposition) et elle règle, à la date de sa création, l’impôt sur les plus-values latentes de ses immeubles.
Ainsi, 59 % du capital de Züblin Immobilière France est détenu par le groupe suisse Züblin Immobilien Holding, coté à Zurich ; 39 % est public, les 2 % restant se répartissant entre les administrateurs, les dirigeants et l’autocontrôle. « Jusqu’en 1997, Züblin intervenait surtout dans le BTP, indique Pierre Essig, directeur général de Züblin Immobilière France. Il est devenu une société foncière en 1998 et, aujourd’hui, il investit principalement dans des immeubles de bureaux en Suisse, en Allemagne et en France. Il cible des sociétés d’envergure
internationale ou nationale, et donc des immeubles, de taille raisonnable localisés dans des zones économiques développées et attractives. »
Le patrimoine de la filiale française se constitue de 8 immeubles de bureaux situés dans le quartier des affaires à l’ouest de Paris (Neuilly-sur-Seine, Gennevilliers, Suresnes, Nanterre), ainsi qu’à Lyon et Marseille. Sa surface utile totale est de 76 374 m2, sa valeur de marché (droits compris) atteint 325 millions d’euros et les revenus locatifs annualisés afférents s’élèvent à 23 millions d’euros – soit un rendement locatif de 7,1 %. Ses principaux clients : les laboratoires Roche, L’Oréal, Faurecia, Europ Assistance, Lexmark ou encore la Ville de Marseille.
En outre, Züblin finance ses acquisitions sur fonds propres et par endettement, avec pour objectif que le montant des emprunts bancaires consolidés nets de la trésorerie représente, à moyen et long terme, entre 55 et 65 % de la valeur de marché de son patrimoine hors droits (ratio LTV, Loan To Value). Au 31 mars 2010, l’encours brut de ses emprunts bancaires s’élevait à 228 millions d’euros, soit un ratio LTV de 66,2 %. « Il est trop tôt pour dire que l’immobilier de bureaux est sorti de la crise, analyse Pierre Essig. Les entreprises ont réduit leurs besoins de surface et leurs coûts de location pour faire face au ralentissement économique et le rapport de force est encore nettement à l’avantage des locataires, même si le marché des biens de grande qualité a repris une certaine activité. Pour notre part, dans un contexte général de baisse des valeurs locatives, nous avons, dès 2008, remis en état nos loyers tout en rallongeant la durée de nos baux. Aujourd’hui, nos risques sont contenus. »
Les investissements effectués par le propriétaire jouent donc un rôle important. En 2009, Züblin France a dépensé 3,5 millions d’euros pour l’entretien de son patrimoine : changement d’équipements, mise en place de systèmes de monitoring… « Nous attribuons une grande importance au bien-être de nos locataires, justifie le directeur
général. C’est pourquoi nous travaillons à l’amélioration des performances énergétiques de nos immeubles et de leur niveau de prestations. »
Et Pierre Essig de voir une opportunité dans le départ prévu à l’été 2011 des laboratoires Roche, principal locataire de deux des immeubles de la société sur l’île de la Jatte, à Neuilly-sur-Seine, dont le plus grand du groupe : « En nous appuyant sur l’expertise du groupe Züblin, qui a déjà réalisé des réhabilitations environnementales ambitieuses en Suisse et en Allemagne, nous allons transformer cet immeuble en un immeuble “ vert ” de toute dernière génération. Notre objectif majeur pour 2011 est l’obtention d’un permis de construire de manière à pouvoir engager, dès l’automne, les travaux de rénovation, et à livrer le nouvel immeuble à l’horizon de la fin 2013. »