LE MARCHÉ LOCATIF EN ILE-DE-FRANCE AU 1ER TRIMESTRE 2020

UN MARCHÉ NON IMMUNISÉ

Après un début d’année 2020 en demi-teinte, l’activité transactionnelle s’est brutalement arrêtée à la mi-mars avec la mise en place des mesures de distanciation sociale puis de confinement.

DEMANDE PLACÉE : COUP DE FREIN

Au terme du premier trimestre 2020, la demande placée en Ile-de-France s’élève à 340 335 m2 de bureaux. Ces résultats, en baisse annuelle de -37%, sont évidemment largement marqués par un mois de mars au cours duquel le marché a tourné au ralenti. L’ampleur du repli est telle que la demande placée enregistrée au cours des trois premiers mois de l’année 2020 est inférieure de 35% à la moyenne décennale (526 950 m2).

Toutes les tranches de surfaces ont été impactées par ce repli. Le marché reste principalement porté par le segment des petites transactions, qui représente 43% du volume total et enregistre le recul le plus « modéré » (-24% en un an). Le segment des transactions intermédiaires (de 1 000 à 5 000 m2) résiste moins bien et recule de – 41% en tendance annuelle. Il conserve une place essentielle, représentant 33% de la demande placée régionale. C’est surtout sur le segment des transactions > 5 000 m2 que l’impact des évènements actuels se révèle le plus important, avec un repli annuel très marqué de -47%. Dix signatures ont été enregistrées au T1 2020, dont quatre ventes utilisateurs.

Géographiquement, l’ensemble de l’Ile-de-France pâtit d’une baisse sensible de l’activité, à l’exception notable de certains sous-secteurs parisiens en progression : 28% dans Paris 5-6-7, 48% dans Paris 12-13 et enfin 36% dans Paris 18- 19-20.
La stabilité du QCA, qui se maintient à un très haut niveau d’activité, relève de la performance. Ce résultat est en partie rendu possible grâce à trois signatures de plus de 5 000 m2, dont la plus importante est la prise à bail de 20 000 m2 par le Boston Consulting Group dans l’immeuble L1ve (16ème arrondissement). Ces performances n’empêchent toutefois pas le marché parisien de reculer dans sa globalité (-20%).

La Défense est également en recul (-10%). Bien que le repli soit de moindre ampleur que dans Paris, ce quartier d’affaires reste très en dessous de son potentiel avec seulement 21 000 commercialisés en trois mois.

Le Croissant Ouest et la Première Couronne apparaissent comme les secteurs les plus touchés, avec des baisses respectives de -51% et -60%. Alors que les vents paraissaient porteurs pour la périphérie avant l’éclatement de la crise sanitaire, la tendance s’est brutalement interrompue au premier trimestre 2020. Seules deux signatures de plus de 5 000 m2 ont été enregistrées au cours du  trimestre, toutes sur des immeubles de la Première Couronne Nord, permettant à ce sous-secteur de sortir du lot en affichant un dynamisme relatif par rapport à l’an dernier (+8%).

OFFRE DISPONIBLE : LÉGER REBOND

Orientée à la baisse depuis cinq ans, l’offre immédiate en Ile-de-France connaît un léger rebond en ce début d’année 2020, avec un total de 2,9 millions de m² disponibles. Elle retrouve ainsi son niveau de début 2019 (stable en tendance annuelle, +7% en tendance trimestrielle). Cette hausse se révèle toutefois insuffisante pour alléger les contraintes liées à la rareté des disponibilités : le taux de vacance reste globalement faible, à 5,4 % en moyenne régionale. Un tel niveau ne garantit toujours pas une fluidité optimale du marché locatif.

Par ailleurs, la reconstitution de l’offre immédiate se fait avant tout par l’addition de surfaces de seconde main. La part de l’offre de Grade A est restée stable entre le quatrième trimestre 2019 et le premier trimestre 2020. Avec 20% des disponibilités, elle reste totalement insuffisante pour satisfaire la demande.

Cette tendance haussière n’est pas homogène en Ile-de-France. Les surfaces vacantes sont en hausse dans Paris (+9%), à La Défense (+16%) et dans le Croissant Ouest (+5%), mais chutent en Première et Deuxième Couronne (-12% et 4% respectivement).