Filiale à 100 % du Crédit immobilier de France depuis 2002 – elle était auparavant dans le giron de la Barclays – Banque Patrimoine & Immobilier est une banque privée experte dans la gestion immobilière des biens familiaux. La clientèle se situe plutôt dans le moyen et le haut de gamme avec un patrimoine d’une valeur minimum net de 500 000 euros, ou des revenus de 75 000 euros annuels. Agissant à la manière d’un gestionnaire privé proche de son client, elle est spécialisée dans tous les aspects qui entourent l’investissement immobilier. Financement, conseil juridique ou fiscal et transmission font partie des activités d’une banque dont la spécialité est avant tout de trouver des solutions d’ingénierie financière propres à optimiser une gestion patrimoniale cohérente et de longue durée. « Les investissements immobiliers sont des choix qui engagent sur la durée, estime Christian Gaudin, directeur général. Il est donc important d’avoir affaire à des spécialistes disposant d’un vrai savoir-faire, capables d’apporter le bon diagnostic et de proposer les bons arbitrages, par exemple entre revenus mobiliers et immobiliers. »
Ces arbitrages sont, par exemple, particulièrement nécessaires dans la perspective de la préparation d’une transmission, période pendant laquelle la « fluidification » d’un patrimoine immobilier est souvent de mise. D’où le recours à des solutions d’assurance-vie élaborées avec des partenaires aussi prestigieux que SwissLife, Generali, Rothschild ou Cardif (filiale de BNP Paribas) pour une clientèle non-résidente. « L’immobilier, c’est avant tout un choix d’ordre quasiment physique et affectif, et cela requiert une certaine forme de bon sens paysan, rappelle Christian Gaudin. C’est pourquoi je conseille toujours de visiter les biens que l’on achète afin de bien visualiser leur environnement et d’essayer de déterminer les rendements locatifs qu’on peut en espérer. » Une quelconque incitation fiscale ne peut plus être dans tous les cas le moteur unique d’un investissement locatif, surtout dans la période d’incertitude actuelle. D’où l’intérêt de faire appel à un conseil avisé en structuration du patrimoine.
Parmi les solutions innovantes proposées récemment par la banque, un nouveau produit de prêt et de gestion patrimoniale s’articulant autour de trois outils : une période de franchise totale ou partielle jusqu’à 24 mois, une période de crédit dite in fine s’étalant sur une durée allant de 1 à 15 ans, enfin, une période de crédit amortissable d’une durée de 1 à 25 ans. Baptisé Diamant, ce produit, basé sur trois étapes différentes de crédit, a pour principal avantage d’adapter souplement la solution d’emprunt aux projets de l’investisseur. Distribués dans ses dix-neuf agences réparties sur le territoire et par un réseau de correspondants exclusifs, les produits de BPI s’adressent à environ 47 000 clients, dont une bonne proportion de non-résidents – souvent britanniques, mais aussi italiens, américains ou européens du nord – au nombre d’environ 7 000 attirés par les charmes de Paris ou de la Riviera. Ces étrangers représentent même 22 % des nouveaux clients de la banque qui, de plus en plus, malgré leur intérêt pour l’immobilier, ont besoin d’une certaine souplesse d’arbitrage dans le temps. En effet, qui, dans notre époque agitée, peut encore raisonnablement se projeter au-delà de cinq ans ? Raison de plus pour bien se faire conseiller.
