Le principe de PERL consiste à mobiliser l’épargne privée tout en intégrant une mission d’intérêt général : la mixité sociale. « Notre objectif est de réaliser des logements de grande qualité patrimoniale, mais accessibles pendant quinze, seize ou dix-sept ans aux actifs des classes moyennes grâce au schéma d’usufruit locatif social (ULS) que nous avons conçu il y a maintenant 10 ans », introduit Alain Laurier, président-directeur général de PERL, une société comptant 42 collaborateurs et estimant son chiffre d’affaires 2010 à plus de 100 millions d’euros. « Nous répondons à une demande en forte croissance et nous lancerons dans le cadre de ce dispositif plus de 1 500 logements sur les quinze prochains mois. » Les lieux d’implantation privilégiés de PERL ? Paris bien sûr, mais aussi Lyon, Nice, Antibes, Hyères, Versailles, Vincennes, Levallois, Boulogne, Grenoble, Toulouse ou le bassin d’Arcachon… Des territoires traditionnellement chers où il est difficile de trouver des logements aux loyers abordables.
C’est notamment pour cette raison que les réalisations immobilières de PERL répondent à trois critères essentiels : une localisation recherchée, un environnement immédiat de qualité et des constructions conjugant standing et pérennité. Selon Frédéric Goulet, directeur général, « le schéma PERL d’investissement immobilier en nue-propriété se présente comme une solution idéale et sûre pour les investisseurs. » Les investisseurs ne financent que 50 à 60 % de la valeur des biens et sont exonérés de tout risque locatif, tel que la vacance ou les impayés, et de tout souci de gestion, puisque les bailleurs usufruitiers assurent la mise en location, l’entretien, la remise en état des logements à l’échéance. En contrepartie, ils encaissent les loyers. Ce schéma optimise aussi la fiscalité. Par exemple, en l’absence de loyers, le nu-propriétaire ne subit pas d’imposition sur le revenu, mais il peut déduire ses intérêts d’emprunt de ses revenus fonciers existants ou à venir, ce qui lui procure une économie d’impôt sur le revenu et de prélèvements sociaux. « Quant à la question de l’ISF, enchaîne-t-il, la non-imposition du nu-propriétaire entraîne aussi une économie nette d’impôt de solidarité sur la fortune (ISF) sur la valeur de la nue-propriété. » La taxe foncière est acquittée par l’usufruitier et l’investisseur bénéficie d’une exonération totale d’imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 15e année.
Quant aux clients de PERL, ce sont tant des bailleurs sociaux que des investisseurs privés. Les bailleurs sociaux, acquéreurs de l’usufruit temporaire, disposent généralement d’un important parc de logements et mènent une politique d’offre locative diversifiée. Ils sont à l’écoute des préoccupations des collectivités territoriales et ont une gestion dynamique de leurs ressources. Côté investisseurs privés, les épargnants qui font confiance à PERL sont avant tout soucieux d’investir dans un immeuble de qualité et bien situé, qui présente une véritable valeur patri-moniale à long terme. Ce sont en majorité des foyers actifs, propriétaires de leur résidence principale, qui souhaitent se constituer un patrimoine durable pour le transmettre à leurs enfants ou pour bénéficier d’un complément de revenus pour leur retraite. « Ce dispositif séduit également de nombreux expatriés en quête d’investissements immobiliers sûrs et non contraignants », insistent les cofondateurs de PERL.
Comment ça marche ?
Un programme de logements neufs en usufruit locatif social s’équilibre le plus souvent dans les conditions normales de marché. Il bénéficie, sur agrément, du taux réduit de TVA lorsque les loyers contribuent à la mixité sociale. Le principe est basé sur la dissociation du droit de propriété, pour une durée contractuelle de 15 à 20 ans, entre le droit d’usage (l’usufruit) et le droit portant sur le patrimoine (la nue-propriété). Un bailleur social achète en bloc l’usufruit. Ce dernier loue les logements à des ménages sous conditions de ressources moyennant des loyers encadrés, c’est-à-dire compris entre 5 et 17 euros le mètre carré. « L’usufruit est intégralement autofinancé par les loyers, précise Frédéric Goulet. Ces logements ne nécessitent ni subvention pour surcharge foncière, ni immobilisation des fonds propres du bailleur, et sont comptabilisés au titre de l’article 55 de la loi SRU (cette loi française relative à la solidarité et au renouvellement urbains a modifié en profondeur le droit de l’urbanisme et du logement, ndlr), lorsqu’ils contribuent à la mixité sociale. » Ainsi, les épargnants se portent acquéreurs de la nue-propriété, lot par lot.
Ils accèdent à un patrimoine de qualité, bien situé, pour un prix compris entre 50 % et 60 % de sa valeur. En contrepartie, ils ne perçoivent aucun revenu pendant la période d’usufruit locatif. Ils retrouvent leur logement en fin d’usufruit en bon état d’entretien et libre de toute occupation. Les locataires sont désignés par les procédures habituelles d’attribution des logements locatifs aidés auxquels 65 % des ménages français sont éligibles. Le locataire est parfaitement informé du statut particulier de son logement. Bail et usufruit temporaire sont échus concomitamment et le nu-propriétaire indiquera s’il souhaite céder son bien ou le louer. Le locataire peut ainsi se voir proposer de signer un nouveau bail de droit commun. Son loyer peut être alors réévalué sur 6 ans pour rattraper progressivement le loyer de marché. S’il doit quitter le logement et qu’il est toujours sous les plafonds de ressource du prêt locatif social, le PLS, l’ex-usufruitier devra lui faire une offre de relogement au sein de son parc. En cas de vente de son logement, il bénéficiera d’un droit de préemption.
La fiscalité optimisée du schéma PERL
Impôt sur le revenu : En l’absence de loyers, pas d’imposition sur le revenu. Imputation des intérêts d’emprunt sur les revenus fonciers existants, ou à venir, procurant une économie d’IRPP (impôt sur le revenu, IR, ou administrativement IRPP, impôt sur le revenu des personnes physiques, ndlr) et de prélèvements sociaux (maximum 49,7 %).
Impôt de solidarité sur la fortune (ISF) : non-imposition du nu-propriétaire, soit une économie nette d’ISF sur la valeur de la nue-propriété.
Taxe foncière : acquittée par l’usufruitier.
Plus-values : exonération totale d’imposition des plus-values si les biens sont revendus après la 15e année.
